De huidige woningmarkt (met name in Amsterdam), kenmerkt zich weer door optimisme. Prijzen gaan omhoog, kopers overbieden elkaar in de hoop een woning te bemachtigen. Verkopers die gisteren dachten een goede prijs voor hun woning te hebben gekregen, worden vandaag in de verleiding gebracht door een hoger bod van een derde. Tijd dus om stil te staan bij de vraag wanneer partijen ook alweer gebonden zijn aan bereikte overeenstemming.
Als hoofdregel geldt dat bereikte overeenstemming bindend is, ongeacht of dit mondeling of schriftelijk is. In afwijking van deze hoofdregel geldt bij de (ver)koop van een woning , waarbij de koper een particulier is, de koopovereenkomst schriftelijk moet worden aangegaan (het zogenaamde schriftelijkheidsvereiste). De particuliere koper is pas gebonden wanneer hij de koopovereenkomst heeft getekend. Vanaf dat moment heeft hij nog een bedenktijd van 3 dagen waarbinnen hij alsnog van de koop kan afzien.
Volgens dezelfde hoofdregel is een verkoper van een woning wel al vanaf het bereiken van (mondelinge) overeenstemming gebonden. In december 2011 heeft de Hoge Raad echter bepaald dat niet alleen de particuliere koper, maar ook de particuliere verkoper een beroep kan doen op het schriftelijkheidsvereiste. Hiermee wordt de ontstane ongelijkheid tussen deze beide particulieren weggenomen. De professionele verkoper (let op, dit kan dus ook een particulier zijn!) blijft wel gebonden aan een mondelinge koopovereenkomst.
In oktober 2012 heeft het Gerechtshof Arnhem het standpunt van de Hoge Raad uit 2011 genuanceerd. Wanneer er sprake is van mondelinge overeenstemming kan de professionele verkoper deze overeenstemming vastleggen in een koopovereenkomst en deze ter ondertekening naar de particuliere koper sturen. Weigert de koper binnen een redelijke termijn te tekenen, dan is de professionele verkoper niet meer gebonden aan de mondelinge overeenstemming. Met deze nuancering kan worden voorkomen dat een professionele verkoper gebonden is aan mondelinge overeenstemming, zijn woning niet aan anderen kan aanbieden terwijl wellicht na een lange periode de particuliere koper toch afziet van de koop.
Ook voor makelaars is het zaak om bovenstaande regels goed toe te passen om teleurgestelde partijen en aansprakelijkstellingen te voorkomen.
Als makelaar van een particuliere koper is het belangrijk de klant er altijd op te wijzen dat hij pas gebonden is wanneer zijn handtekening is gezet. Daarbij is het zaak de klant er meteen op te wijzen dat dit ook geldt voor een particuliere verkoper. In de huidige stijgende markt is het bij verkoop door een particulier dus zaak om de bereikte overeenstemming zo snel mogelijk schriftelijk vast te leggen, zodat partijen gebonden zijn en een hoger bod niet meer kan worden geaccepteerd zonder wanprestatie te plegen.
Als verkopend makelaar staan tuchtregels niet toe dat na het bereiken van overeenstemming wordt onderhandeld met derde partijen. Wel gebeurt het in de praktijk vaak dat een derde partij rechtstreeks een bod uitbrengt bij de verkopende klant. In dat geval kan een spanningsveld ontstaan tussen de beperkingen van de tuchtregels enerzijds en de wens van de verkopende klant om in te gaan op een hoger bod anderzijds.
Wilt u meer informatie over de rechten en plichten bij koop en verkoop, neem dan contact op met:
mr. Jos Poot
poot@vastadvocaten.nl
020 26 13 810
06 42 137 418