De hele wereld is in de ban van het Coronavirus. Ook in Nederland zijn de maatregelen om dit virus een halt toe te roepen, steeds verder aangescherpt. Deze maatregelen raken de hele maatschappij en alle sectoren die hier onderdeel van uitmaken. De vastgoedmarkt is daar geen uitzondering op.
Veel huurders worden geconfronteerd met een al dan niet gedwongen sluiting van hun onderneming of zien de bezoekersaantallen drastisch teruglopen. Dit heeft gevolgen voor de inkomsten. De overheid heeft verschillende steunmaatregelen aangekondigd voor ondernemers die worden geraakt. Deze steunmaatregelen worden nog uitgewerkt, maar de huurlasten blijven in beginsel gewoon doorlopen. Wanneer niet kan worden teruggevallen op internetverkopen of de huurder niet toevallig een bedrijf heeft in een florerend segment kan dit een groot probleem opleveren.
Verplichtingen huurovereenkomst
In vrijwel alle huurovereenkomsten heeft de huurder een exploitatieplicht en een huurbetalingsverplichting. Dit betekent dat het gehuurde moet worden geëxploiteerd voor het gebruik dat in de huurovereenkomst is overeengekomen en dat de huur volledig en op tijd betaald moet worden. Door de huidige maatregelen komen deze verplichtingen onder druk te staan.
Uit de markt horen wij de afgelopen dagen verschillende berichten van partijen over de wijze waarop hiermee wordt omgegaan. Gelet op de getroffen maatregelen kan de huurder in veel gevallen het gehuurde simpelweg niet (geheel) exploiteren. Voor veel verhuurders is dat tot nu toe dan ook nog geen probleem.
De verplichting tot het betalen van de huur ligt echter lastiger. In de manier waarop hiermee wordt omgegaan, zien wij grote verschillen. Dit komt enerzijds door de grote verschillen tussen de huurders onderling en anderzijds ook door de grote verschillen aan de kant van de verhuurders. Zo heeft de ene huurder grotere buffers dan de andere en wordt de ene huurder zwaarder getroffen dan de andere. Daar staat tegenover dat grote investeringsmaatschappijen met private aandeelhouders een tegenvaller makkelijker kunnen opvangen dan een eigenaar met slechts één volledig verhypothekeerd pand. Deze laatste eigenaar kan ook veel minder makkelijk afstand doen van de huuropbrengsten, omdat dat hem ook direct in de problemen zou brengen. Eerstgenoemde grote investeringsmaatschappij kan een tegenvaller wellicht makkelijker dragen, maar als alle huurders plotseling de betaling van de huur zouden gaan opschorten, wordt dat een grote tegenvaller die ook de investeringsmaatschappij kan doen wankelen.
Een derde partij die hier een belangrijke rol in speelt, zijn de banken. De banken zijn veelal de financiers van het verhuurde vastgoed, en ook regelmatig financiers van de huurders (en de partij die de bankgarantie bij het begin van de huurovereenkomst heeft afgegeven). Zowel de vastgoedeigenaren als huurders die een lening hebben afgesloten, hebben hun maandelijkse verplichtingen richting deze banken. Deze betalingsverplichtingen blijven ondanks de marktomstandigheden in beginsel voor zowel de huurder als de verhuurder gewoon doorlopen.
Praktijk
Los van de interessante juridische vraagstukken die hier spelen en die wellicht in de toekomst nog aan de orde zullen komen, geldt dat alle partijen samen zullen moeten werken om te voorkomen dat partijen in de keten zullen omvallen. Diverse banken zijn bereid om tijdelijk uitstel van aflossing te verlenen, zodat de kosten van vastgoedeigenaren tijdelijk verlaagd worden. Dat geeft de betreffende vastgoedeigenaren meer mogelijkheden om een tijdelijke huuropschorting of latere huurbetaling met de huurders af te spreken. Ook worden afspraken gemaakt over gebruik van bankgaranties om huurbetalingen mee te verrekenen, met goedkeuring en medewerking van banken, vastgoedeigenaren en huurders.
Op die manier wordt de pijn, die momenteel in de hele keten wordt gevoeld, niet neergelegd bij slechts één partij, maar zoveel mogelijk evenwichtig verdeeld over alle partijen in de vastgoedketen. Wanneer de maatregelen worden versoepeld of beëindigd, kan de balans worden opgemaakt. Dan kunnen partijen met elkaar op zoek naar een definitieve afwikkeling van deze situatie.
Heeft u vragen, dan kunt u uiteraard contact met ons opnemen.
Jos Poot
Vast. Advocaten
020-2613810
06-42137418
poot@vastadvocaten.nl